De rode draad in de rechtspraak is dat (in beginsel) de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk tussen huurder en verhuurder dienen te worden verdeeld (share the pain). Een eenduidige formule om de huurkorting te berekenen ontbreekt echter, met als consensus over de exacte grondslag. Om advies te ontvangen over de berekeningswijze van de huurkorting, en de rechtspraak op één lijn te krijgen, heeft de rechtbank Limburg prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De PG heeft advies gegeven over de beantwoording hiervan. De gestelde vragen gaan over horecaruimte, maar de PG maakt duidelijk dat de antwoorden breder toepasbaar zijn, namelijk ook op andere bedrijfsruimten die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek, zoals winkels.
De PG overweegt dat een door de coronapandemie gedwongen horecasluiting in beginsel kwalificeert als een ‘niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid’, waardoor de huurder niet het verwachte huurgenot heeft, zodat in zoverre sprake is van een gebrek. Ten aanzien van voor de coronacrisis gesloten huurovereenkomsten voor (bijvoorbeeld) horeca en winkels, kan verder als uitgangspunt worden genomen dat de coronapandemie (en haar gevolgen) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat verhuurder ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. De coronacrisis kan aldus in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering, waarbij, bij gebrek aan contra-indicaties, het gelijkelijk verdelen van de pijn de PG, als uitgangspunt, aanvaardbaar voorkomt. Voor het bepalen van die pijn, is het aan huurder om het omzetverlies (ten opzichte van dezelfde periode vóór de coronacrisis) inzichtelijk te maken. Het omzetverlies dient voldoende ernstig te zijn om huurkorting te rechtvaardigen, maar wanneer dat zo is, hangt af van de omstandigheden van het geval, reden waarom geen ondergrens wordt vastgesteld. Elders door de huurder behaalde omzet (en omzet van gelieerde vennootschappen) blijft buiten beschouwing. Omstandigheden die betrekking hebben op de hoedanigheid van partijen en hun financiële positie zijn hoogstens van secundair belang.
Voor de berekening van de huurkorting volgt de PG de ‘vaste-lasten-methode’ die het Hof Amsterdam in september 2021 introduceerde. Deze formule luidt als volgt: huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten -TVL) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%. Ter verduidelijking een fictief rekenvoorbeeld:
- vaste lasten: € 100.000,-
- TVL: € 60.000,-
- huurdeel van de vaste lasten: 70%
- omzetverlies: 80%
- de huurkorting bedraagt dan: (€ 100.000,- minus € 60.000,-) x 0,7 x 0,8 x 0,5 = € 11.200,-.
Het woord is nu aan de Hoge Raad. Wij zijn benieuwd of ons hoogste rechtscollege zich kan vinden in de door de PG doorgehakte knopen.
