Huur? Nou, nee dus!
De Hoge Raad boog zich onlangs over de kwalificatie van overeenkomsten gesloten met de
nabestaanden van een overleden huurder van een huurwoning en kwam tot de slotsom dat deze niet als een huurovereenkomst kwalificeren.
De zaak in het kort
Portaal verhuurde een huurwoning aan een vrouw die daar met haar twee meerderjarige kinderen
woonde. Nadat de moeder overleed, sloten Portaal en de kinderen een overeenkomst, waarin zij
afspraken dat de kinderen tot een bepaalde datum in de woning mochten blijven tegen betaling van
een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs die de moeder betaalde. De overeenkomst werd
vervolgens met een half jaar verlengd omdat de kinderen nog geen andere woning hadden. Na de
einddatum verlieten de kinderen de woning niet, waarop Portaal een ontruimingsprocedure startte.
De kantonrechter oordeelde dat de overeenkomsten als huurovereenkomsten moesten worden
aangemerkt en wees de vordering tot ontruiming daarom af. Portaal ging in hoger beroep en kreeg gelijk. De kinderen gingen in cassatie.
Huurovereenkomst: wanneer is daar sprake van?
Uitgangspunt is dat sprake is van een huurovereenkomst als een zaak in gebruik wordt gegeven in ruil voor een tegenprestatie. Daarbij geldt dat eerst, door uitleg van de overeenkomst, moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Daarna volgt de kwalificatie, waarbij het niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden om een huurovereenkomst te sluiten (vgl.: HR Inscharing, HR Participatieplaats, HR Deliveroo). Zou deze analyse op zichzelf de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van huur, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, toch niet als huur moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet, is mede van belang of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor woonruimtehuurovereenkomsten.
Oordeel Hoge Raad
In principieel ogende bewoordingen, overweegt de Hoge Raad dat in een geval waarin de
rechthebbende op een woning de bewoner daarvan op korte termijn tot ontruiming zou kunnen
dwingen, het wenselijk is dat die rechthebbende niet ervan afziet de bewoner enig respijt te geven
op de grond dat hij anders zou moeten kiezen tussen het laten voortzetten van het gebruik zonder
enige (noemenswaardige) vergoeding óf het sluiten van een huurovereenkomst, met de daaraan
voor de bewoner verbonden bescherming (ECLI:NL:HR:2025:167). Het dwingendrechtelijke
huurbeschermingsregime verzet zich er dan niet tegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige
tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt.
Bescherming wezen
Hoewel de reikwijdte van de hiervoor besproken uitspraak zich niet tot de situatie beperkt dat een
ouder (huurder) overlijdt terwijl er nog meerderjarige kinderen in de huurwoning wonen, brengen
wij volledigheidshalve in herinnering dat, sinds 1 januari 2024, de Wet huurbescherming
weeskinderen van kracht is, die aan deze groep bescherming beoogt te bieden. We schreven
hierover in een eerdere Mr. bijdrage.
