Op 1 januari 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen in werking getreden. Deze wet biedt de mogelijkheid voor inwonende kinderen die (kort gezegd) ouderloos zijn geraakt om de door hun overleden ouder met de woningcorporatie gesloten huurovereenkomst voort te zetten. De wet moet voorkomen dat weeskinderen ook nog eens dakloos raken.
Vóór de inwerkingtreding van de wet kon de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder alleen worden voortgezet door de contractuele medehuurder (die de huurovereenkomst automatisch voortzet) of de wettelijk medehuurder, zoals de echtgenoot van de huurder of een andere huisgenoot, beiden met hoofdverblijf in de woning. Laatstgenoemde moet tevens een gemeenschappelijke huishouding hebben met de huurder. Of hiervan sprake is, hangt af van verschillende omstandigheden, zoals het feitelijke gebruik van de woning, de mate waarin de huisgenoot bijdraagt aan de huisvestingskosten of huishoudelijke taken verricht én het duurzame karakter van die huishouding.
Duurzaamheid is bij inwonende kinderen vaak een probleem. Uitgangspunt is, aldus de Hoge Raad reeds in 1987, dat ouders en kinderen een aflopende samenlevingssituatie hebben; een kind verlaat in de regel het ouderlijk huis en daarmee ontbreekt de duurzame samenleving. Weeskinderen hadden daarom veelal geen wettelijk recht op voortzetting van de huurovereenkomst, waardoor de huurovereenkomst in beginsel automatisch aan het einde van de tweede volledige maand na het overlijden van de huurder eindigde.
Sinds deze wet kunnen kinderen (van 16 tot 28 jaar) die hun hoofdverblijf hebben bij de overleden ouder en door het overlijden ouderloos zijn geworden, tot hun 28e de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de overleden ouder voortzetten. Bij onvoldoende inkomen wordt de huurprijs zelfs verlaagd.
Dit geldt ook als er nog een levende ouder is maar deze, gedurende een aaneengesloten periode van minimaal drie jaar voorafgaand aan het overlijden, niet samen met de overleden ouder de zorg over het weeskind had of (bij een meerderjarige weeskind) niet in een nauwe persoonlijke betrekking tot het kind stond. Tussen twee weken en een maand na bekendheid bij de woningcorporatie van het overlijden, moet de wees over zijn rechten worden geïnformeerd.
Nadere ontwikkelingen inzake huurprijswijzigingsbedingen voor woon- én bedrijfsruimte
Eerder signaleerden wij dat de kantonrechter Amsterdam het voornemen had prejudiciële vragen te stellen over (de gevolgen van) de (on)eerlijkheid van een huurprijswijzigingsbeding. Aanvankelijk ontbrak de principiële vraag of het betreffende huurprijswijzigingsbeding oneerlijk was; de kantonrechter veronderstelde dit. Partijen reageerden, de ontbrekende vraag werd aan de definitieve vragenlijst toegevoegd en op 11 januari 2024 zijn de prejudiciële vragen voorgelegd aan de Hoge Raad (zie ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en ECLI:NL:RBAMS:2024:131).
Dan bedrijfsruimtehuurprijsverhogingen: de rechtbank Midden-Nederland overwoog op 10 januari 2024, evenals de rechtbank Rotterdam, dat een CPI van 14,5% voor januari 2023 geen goed beeld geeft van de inflatie en onaanvaardbaar is. Volgens Rotterdam zou een CPI van 7,24% reëel zijn, overeenkomstig de nieuwe CBS-rekenmethode (in Midden-Nederland noemt men 7,8%). Voor januari 2024 wordt de CPI dan 7,03%. Wijzigt de methode voor de CPI-vaststelling van januari 2024 niet, dan is deze 0,21%. Onaanvaardbaar voor de verhuurder. Rotterdam wees de vordering af (zie onze Snelrechtbijdrage van afgelopen november), omdat deze zich (evenals de rechtbank Midden-Nederland) enkel concentreerde op de CPI van januari 2023. Midden-Nederland koos er voor een tussenvonnis te wijzen en partijen ter zitting uit te nodigen. Wordt vervolgd.
