Onlangs vernietigde de Amsterdamse kantonrechter wederom ambtshalve een huurprijswijzigingsbeding in een woonruimtehuurovereenkomst. In onze Snelrechtbijdrage van 25 mei jl. stonden we ook stil bij deze ontwikkeling. Deze keer een nieuw (overigens mislukt) verweer van de verhuurder.
In deze zaak mocht verhuurder Bouwinvest de huurprijs jaarlijks verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex met daarbovenop maximaal 5%. Het beding werd vernietigd, want het werd oneerlijk bevonden in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Bedingen. Alles wat deze huurders meer hadden betaald dan de aanvangshuurprijs was daarmee onverschuldigd betaald. Nieuw aan deze uitspraak is dat Bouwinvest een beroep deed op de rechtszekerheid, omdat de Amsterdamse kantonrechter in 2022 in een andere procedure tussen dezelfde partijen had beslist dat deze huurders een huurachterstand moesten betalen. Er was geen hoger beroep ingesteld; de eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding was daarmee een feit, aldus Bouwinvest. De kantonrechter oordeelde echter dat nationale regelingen – zoals een termijn voor hoger beroep – niet in de weg mogen staan aan de consumentenbescherming van de Richtlijn (onder verwijzing naar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie van 4 mei jl.). Bouwinvest heeft aangekondigd in hoger beroep te zullen gaan tegen dit vonnis.
Hoewel dit de zevende keer in korte tijd is dat de Amsterdamse kantonrechter een eenzijdig huurprijswijzigingsbeding oneerlijk heeft geoordeeld in de zin van de Richtlijn, zijn er (voor zover ons bekend) nog geen uitspraken bekend van andere instanties waarin hetzelfde is geoordeeld. Hoger beroep is dus beslist zinvol. Wat ons betreft, leent deze of een vergelijkbare zaak zich bij uitstek voor het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Totdat hierover duidelijkheid is gekomen, verdient het aanbeveling dat professionele verhuurders hun woonruimtehuurovereenkomsten (laten) controleren en, indien nodig, (laten) herzien.
Logeren en verhuizen
Op 15 september jl. heeft de Hoge Raad weer wat meer duidelijkheid gecreëerd over het begrip ‘verhuizen’ in geval van renovatie van een woonruimte.
Als een verhuurder een renovatie van een huurwoning niet kan uitvoeren als de huurder nog in de huurwoning woont, zal de huurder tijdelijk moeten verhuizen. De verhuurder moet dan bijdragen in de verhuiskosten (de minimumbijdrage sinds 28 februari 2023 is: € 7.156,–). Op twee onderdelen biedt de Hoge Raad een verduidelijking.
- Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten; niet is vereist dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist. Van een verhuizing in vorenbedoelde zin kan derhalve ook sprake zijn, als de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en slechts enkele persoonlijke voorwerpen meeneemt.
- Een verhuisnoodzaak hoeft niet alleen gelegen te zijn in de aard van de renovatiewerkzaamheden. Ook een bijkomende omstandigheid, welke alleen voor een individuele huurder geldt, kan een verhuisnoodzaak met zich brengen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als een huurder vanuit huis werkt. Echter, als aan de huurder een redelijke en passende alternatieve werkruimte is geboden, bijvoorbeeld bij de werkgever, en de huurder die heeft afgeslagen, dan heeft hij toch weer geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding (zie onze bijdrage van 29 april 2022).
Het lijkt voor een verhuurder die een vergoedingsverplichting wil ontlopen dan ook aan te raden om de huurder, waar mogelijk, een redelijk alternatief te bieden.
