Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest voor het bedrijfsruimtehuurrecht gewezen (ECLI:NL:HR:2015:823). Centraal stond de vraag of een beding dat ten nadele van de huurder afwijkt van de huurregelgeving nog ná vernietiging door de huurder voor rechterlijke goedkeuring ex art. 7:291 lid 3 BW in aanmerking komt.
Anders dan het hof, beantwoordt de Hoge Raad deze vraag bevestigend. De Hoge Raad overweegt dat art. 7:291 lid 3 BW geen tijdstip geeft waarvoor of termijn waarbinnen een verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen een dergelijk verzoek derhalve tevens na ingang van de huur doen. Mede gelet op de parlementaire geschiedenis komt de Hoge Raad tot de slotsom dat goedkeuring óók nog kan worden verkregen indien het afwijkende beding al door de huurder is vernietigd.
De Hoge Raad overweegt dat de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte daarmee op generlei wijze in het gedrag komt, nu goedkeuring van een afwijkend beding uitsluitend kan worden gegeven in bijzondere gevallen, waarin hetzij de bescherming van de huurder niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat. De Hoge Raad tekent daarbij aan dat deze regeling (ten opzichte van de door het hof gekozen systematiek) als voordeel heeft dat de verhuurder niet gedwongen is om steeds voor aanvang van de huur toestemming te vragen, dus ook indien de houding van de huurder daartoe geen aanleiding geeft.
Er is ook minder goed nieuws voor verhuurders. Als gevolg van de inwerkingtreding van art. 11a Opiumwet is de verhuurder strafrechtelijk vervolgbaar geworden als hij een ruimte terbeschikkingstelt, terwijl hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat daarin hennepteelt plaatsvindt. Op Rijksoverheid.nl wordt opgemerkt dat ‘gewone’ onachtzaamheid van de verhuurder niet voldoende zal zijn voor strafrechtelijke vervolging, maar dat sprake moet zijn van situaties waarin “voor ieder weldenkend mens” duidelijk moet zijn dat een overtreding van de Opiumwet wordt gefaciliteerd. De onderzoeksplicht die de verhuurder op grond van de Opiumwet heeft, lijkt daarmee minder verstrekkend dan de op grond van bestuursrechtelijke jurisprudentie (ter voorkoming van bestuurlijke boetes) reeds bestaande onderzoeksplicht.
