Nathalie Amiel en Ivette Mol over actuele ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht.
Het kan inmiddels geen verrassing meer zijn: kantonrechters vernietigen aan de lopende band huurprijswijzigingsbedingen in woonruimtehuurovereenkomsten (zie onze Snelrechtbijdragen van 25 mei 2023, 26 september 2023, 31 oktober 2023 en 30 januari 2024). De kantonrechter Rotterdam introduceerde 9 februari jl. enkele belangwekkende overwegingen. Verder nieuws over de Wet vaste huurcontracten: de afschaffing van de ongebreidelde mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurcontracten is aanstaande, maar voor specifieke groepen blijft die optie wel bestaan. We sluiten af met twee signaleringen.
Oneerlijk of een mogelijke uitweg?
De kantonrechter Rotterdam bepaalde dat het gewraakte huurprijswijzigingsbeding op grond waarvan de verhuurder de huurprijs jaarlijks mocht verhogen met de CPI+3% oneerlijk is. Door het opslagpercentage bewoog deze huurprijs namelijk niet mee met een redelijke verwachting van de markt, maar steeg deze meer dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was (meebewegen met de markt mag wel, aldus de rechter). Een huurstijging met de CPI+1% is volgens de kantonrechter eerlijk. Een hogere stijging is niet per definitie oneerlijk, maar het is dan wel aan de verhuurder om aan te tonen dat de bepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt of dat andere omstandigheden deze verhoging rechtvaardigen.
De rechtbank acht het voorts voorstelbaar dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden als zij de huurprijs van meet af aan en gedurende minimaal drie jaar hebben verhoogd volgens dezelfde systematiek. Daarmee doorbreekt de rechter de bestendige lijn in de rechtspraak dat de wijze van uitvoering van de huurovereenkomst irrelevant is. Indien de verhoging volgens die systematiek niet hoger kon uitkomen dan CPI+1%, is de oneerlijke bepaling volgens de kantonrechter vervangen door een nieuwe, eerlijke bepaling.
Het woord is aan de Hoge Raad die zich nu buigt over prejudiciële vragen over dit onderwerp.
Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
In een eerdere bijdrage schreven wij over de Wet vaste huurcontracten die het teugelloos sluiten van tijdelijke huurcontracten voor (on)zelfstandige woonruimten afschaft. De Eerste Kamer stemde er al mee in; het wachten is nu op het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst dat bepaalt voor welke categorie huurders nog wel tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen mogen worden gesloten (zie art. 1 van het Besluit):
- studenten die voor hun studie tijdelijk (elders) in Nederland willen wonen;
- huurders die wegens dringende werkzaamheden aan of renovatie van hun huurwoning tijdelijk elders moeten wonen;
- urgente woningzoekenden overeenkomstig art. 12 lid 3 Huisvestingswet 2014;
- huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
- nabestaanden met hoofdverblijf in de huurwoning die met de overleden huurder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden;
- ouders die niet meer een duurzame gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren en dichtbij hun minderjarige kinderen willen blijven wonen;
- personen die voor hun werk tijdelijk op de Waddeneilanden woonruimte behoeven;
- vergunninghouders, overeenkomstig art. 1 Huisvestingswet, die direct voor de huuringangsdatum uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.
Het doel van de wetgever is dat de Wet vaste huurcontracten en dit Besluit op 1 juli 2024 in werking treedt.
Twee signaleringen
De Wet betaalbare huur is op 6 februari jl. ingediend bij de Tweede Kamer en wordt versneld behandeld (voornemen: inwerkingtreding per 1 juli 2024). Deze wet reguleert onder meer aanvangshuurprijzen van huurwoningen in het middensegment (maximaal € 1.123,13, prijspeil januari 2024).
En tot slot: afgelopen 30 januari is de ‘Huurdersvariant’ van het ‘2022 ROZ-winkelruimtemodel’ gepresenteerd; het beoogt een huurdersvriendelijker alternatief te zijn voor het veelgebruikte ROZ-model.
